房子那点事∣日本房产到底有多便宜

房子那点事∣日本房产到底有多便宜

　　我在日本已经生活多年，到日本后的一大感受就是房子便宜，无论是横向跟中国内地、中国香港地区以及欧美、新加坡等地区相比，还是纵向跟30年前的日本相比较，都很便宜。

　　在日本买一套房子需要多少钱呢？就以东京的新建尉氏房产网来说吧，根据k22的调查结果，买一套房子只需要00万日元，换算成人民币大概是0万人民币不到。不过，日本的房子普遍较小，平均只有平方米，所以东京地区的新建房屋大概是万日元（大连房产）/平米。当然了，这个数据是平均的，根据房子位置、周围环境、使用建材、公共设施等等，房子之间的价差也是非常大的。

　　大阪神户的房子就更便宜了，更别说北海道、新泻之类的地方了。那里人少地多，房子便宜。一些相当于中国二三线的城市，直接送土地有的土地每平米只要0日元，也就是不到人民币30元，土地归购房者所有，自己盖房子，还有税收减免。

　　这是新房的价格，那么二手房呢？更便宜。今年东京的一套二手房大概是22万日元（泗洪房产中介），每平米的均价为万日元（海外房产购置），跟新房的差距非常大。

　　也许有人会说，东京的房价还是比北京上海的贵啊。可是如果考虑一下日本人的收入就知道不贵了。我一个朋友刚毕业在东京工作，k22年工资是每年大概300万日元左右（天娇房产），不算其他奖金加班费补贴，这也是日本所有大学应届毕业生的平均工资。之后3年都涨了工资，现在大概是0万日元不到，以后不出意外的话每年都会涨工资日本有一个春斗的说法，就是相当于工会的组澳洲的房产税的组织讨论职员工资升降等等，升职的话涨得就更多了。按照这个收入估算，10年不到就可以买一套3居室的新房，买二手房要的时间更短。

　　在日本买房子便宜还有一个理由，就是日本的贷款利息很低，平均只有1％左右，这还是计算了通胀的影响了，另外日本人买房子需要交的首付也很低，有些房企卖房时宣称零首付，也就是说跟每月交房租一样，交满了这房子就是你的。跟中国不同的是，在日本买房，房企都是先把房子造好了才会卖，购房者只要交了首付，签了合同就可以入住。

　　有人说日本人买房子要交的税多，其实说起来日本也就比中国多一个房屋的固定资产税，也就是买了房子之后，购房者每年要交1.4%的房屋固定资产税。但是，即使是这个固定资产税也是根据情况的不同会有不同程度的减免。所以，在日本买房的时候，购房者大概要交房价8％左右的税费，包括中介费、印花税、房屋取得税等等。

　　从历史角度看，现在日本的房价只有30年前的一半。日本的房价地价在19年到19年间最夸张，当时的日本不仅仅是房价地价，股价，就连高尔夫俱乐部的会员卡、艺术品都被炒到了一个很离谱的价格。当时日本流传着一个“土地神话”，大家都疯狂买土地买房子股票，之后再以这些房子抵押贷款再买土地房子股票。当时有统计，日本东京的土地，按当时的价格可以买下整个美国的土地。东京才2100平方公里，可是美国有0多万平方公里。可以想象当时日本的泡沫有多大。

　　后来土地房子越来越贵，很多想买房子的人都买不起了，物价也越来越高。日本采取了一系列的措施来控制地价房价，比如限制房地产贷款、开发、加息，加税，开征固定资产税。这么一来，泡沫被戳破了，地价房价一降再降，从天堂到地狱。当时，很多泰州房产网破产，日本经济从此一蹶不振。

　　日本的房地产市场一直到2013年前后才有所好转。为什么在此之前一直好不起来呢？因为泡沫破了之后，大家都没钱，个宿松县房产没钱投资，银行没钱或者不想贷款，因为怕借出了收不回，也没钱加大投资带动经济，所以这就是个恶性循环。后来又来了个19年的金融危机，雪上加霜，破产的更多。情况刚好一点，2008年又来了个金融危机，还没够又来个大地震。

　　当然，还有一个很重要的因素就是日本很严重的人口问题，少子高龄化。新生的小孩越来越少，老人越来越多，就要花更多钱来养老人。将来老人更多，加大投资的余力就更小。

　　还有一点，日本的丈母娘嫁女儿，并不强求女婿一定要买房子。如果学习中国的丈母娘，日本房地产市场估计早就重新崛起了，当然这是玩笑话。现在的日本人确实很少买房子，有可能是几十年前房产泡沫破裂的后遗症吧。我的导师，日本一个国立大学的教授，现在工资每年至少10多万日元，还没算上学校的补贴和研究经费。他结婚两次，两次都没有被要求买房，到现在还住在学校提供的房子，多平方米，一个月的房租3万日元（房产中介临安），比我一个人在外面租房子（海南房产）的租金还便宜。

　　不过自2013年房地产市场好转以来，日本的房价也开始不断上涨。日本不动产研究所的数据显示，2013年东京地区的房价同比增长了5.07%，2014年同比增长了4.%，2015年9月同比增长了4.12%。再来看一个日本全国的统计，这个统计以2010年为基准，绿线代表公寓(复印件复印房产证)的价格指数，2015年比2010年增长了23.7%，比2014比增长了8.3%。蓝线单门独户的住房价格指数，2015年比2010年增长了1.3%，比2014比增长了2.3%。红线代表所有类型住房的平均价格指数，2015年比2010年增长了6.5%，比2014比增长了3.6%。黄线代表住房用地的价格指数，2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增长了0.5%。

　　为什么呢？因为这一年奥委会宣布2020年的奥运会将要在东京举行。到时候东京必然要开始大规模地建设相关设施，对土地、建筑材料以及人工的需求将会增加，会带动整个东京的地价上涨，建筑成本增加，必然会带动房价的上升。更别说到时候去日本参加比赛、旅游的人增多，会需要更多的宾馆。所以到2020年前，东京以及周边地区的房地产价格估计会有很大的上涨空间，投资者对该地区房地产价格上涨所抱有的预期以及信心强烈。

　　其实在2011年的东日本大地震之后，因为要重建福岛，所以需要大量的建筑材料，以及施工人员，导致建材价格以及人工成本大幅上升。整个日本建材短缺，特别是熟练的建筑工短缺严重，引起整个日本的建筑成本增加。房企为了转移成本负担，必然会提高房价，所以从那以后，房价已经有了上升的迹象。

　　虽然，日本的房地产市场开始回暖，房价上升，并有可能持续到2020年，但是如果想去日本投资房地产，而且是以转手出卖赚取差价为目的的话，还是有很大风险的。因为大家都指望着低买高抛，到2020年以后卖掉房子。可是，如果到时候大家都想卖，没人接手怎么办？所以，如果是以转卖为目的去投资日本房地产还是要谨慎。