万联证券-房地产行业深度报告Q1业绩有所企稳销售回暖业绩或好转-2300

万联证券-房地产行业深度报告Q1业绩有所企稳销售回暖业绩或好转-2300

　　房地产行业是我国国民经济支柱产业，在管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议1均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；2融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；3优质的洛江房产。

　　A股房企整体Q1业绩探底回升,国央企背景房企保持优势地位：我们统计的家房企2022/2023Q1整体营收同比增速为8.%/+0.06%，同比变动-20.pct/+11.pct。其中，国/央企、民营房企营收增速分别为-3.30%/-11.%；2023Q1国/央企、民营房企营业总收入同比增速为7.%、-4.27%。利润方面，我们统计的家房企2022年整体归母净利润同比增速为-1.11%,2023Q1归母净利润同比下滑11.%，明显收窄。

　　Q1行业毛利率与净利率有所企稳：我们统计的家房企2022/2023Q1整体毛利率水平为17.%/17.%，保持相对稳定。其中，国/央企、民营房企2022年毛利率水平分别为21.29%/15.27%，2023Q1分别为22.11%/14.30%，国/央企毛利率水平较2022年回升。

　　2022年行业下行期资产减值损失大幅增加，2023年以来销售回暖，减值风险显著缓解：2022年，我们统计的家房企合计计提资产减值损失1010.亿，同比增长中华房产性质看，发生资产减值的房企仍以民企为主，占比达.24%。

　　杠杆水平短线家房企整体剔除预收账款后的资产负债率以及净负债率在2022年有所抬升，现金短债比在央国企与民营房企之间分化加剧，我们认为主要是央国企高信用带动销售回款相对更好所致。2023年Q1，我们统计的家房企整体销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为0.28%，国央企背景房企同比增速为22.%，表现突出。行业预收账款规模首现收缩，预计随着销售端的企稳将有所修复，我们统计的家房企2022年整体预收账款为2.万亿元，同比增速为-14.05%，2022/2023Q1预收账款营收覆盖率为110.24%/113.%。

　　基金重仓配置比例持续下降。2022年及2023年一季末房地产行业基金重仓配置比例持续下降。重点个股持仓有所分化，保利发展、万科金地集团等头部房企遭减持，华发股份滨江集团等销售表现较好的地方龙头获得增持。保利发展持仓总市值仍居于房地产行业基金重仓持股首位，其次是招商蛇口、万科。

　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。